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房地产丧钟敲响!房价将下降70%?
发布时间:2016-12-25
 
    一、打了谁的耳光?
 
  “房子是用来住的、不是用来炒的”。
  这是一句非常平实的话,但对中国就是一个炸雷。
  11月27日,《房地产调控政策与市场前景》闭门研讨会中,任志强发表关于房价的讲话:“2017会比这一轮涨得更高!”瞬间,任志强的讲话刷爆朋友圈!
  12月3日,万科董事局主席王石在财新峰会上称,房地产行业虽然相较于过去难赚钱,但是走其他行业是没有出路的,万科还是要乖乖干建筑商的活,当总承包商。相较于其他行业,相比海尔、TCL等公司来看,房地产还是油水大的多。
  任志强和王石是中国房地产企业的代表和代言人,也是高房价的鼓吹和推动者,也是既得利益者。
  之所以对高房价这么有底气,因为他们的观点是:中国政府靠房地产养活,政府不可能革自己的命不要房地产了。
  而相关方面的评论就直指各级政府的土地财政和对房地产的总体评价:
  房地产行业多年畸形发展催生了畸高的房价,两个重要原因就是地方政府对“土地财政”的过度依赖和房地产持有环节几无税负。在房地产野蛮生长的时期,投资、投机住房一度成为快速致富的捷径,投资投机性需求兴风作浪,使得住房成为少数人牟取暴利的工具,不仅造成正常的住房供需关系被扭曲,更令房地产业偏离了居住的本质属性和改善民生这一目标。这不仅提高了企业经营成本和城市居民的生活成本,也加剧了社会贫富差距,进而直接绑架了中国经济。毋庸讳言,疯涨的房价已严重脱离了中国的人口结构变化和经济的基本面,潜藏巨大风险。
  而房地产的危害是破坏了中国经济。当前,我国实体经济既有上扬动力,也有下行压力,总体处于稳中有进、稳中向好的态势。但资产价格飙升,使得一些企业脱离主业,赚快钱之风盛行。前一段时间,多家上市公司纷纷出售在北京上海等一线城市的房产,而从中所获得的收益更是远远超过了经营主业所得,这便是资产价格飙升对经济扭曲的现实写照。做实业不如做投机和投资赚钱多、赚钱快,比较利益诱导要素加速流向非实体经济。“宁炒一座楼、不开一家厂”的盛行,既使大量资金“脱实入虚”加剧泡沫,又进一步助长了“一夜暴富”的浮躁社会心态。
 
  二、房地产税马上要来了?
 
  中央经济工作会议指出:要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位,综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段,加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制,既抑制房地产泡沫,又防止出现大起大落。
  房地产市场的稳定发展,关键在于稳定市场预期,减少市场参与者的非理性行为。但实践表明,限购限贷等短期行政性调控手段并不能从根本上起到稳定预期、解决供求矛盾等一系列深层次问题,一旦政策放松或退出,房价便会出现报复性反弹,从而陷入“屡调屡涨”的怪圈。因此,要彻底解决楼市中存在的矛盾,最根本的还是推进房地产调控长效机制的建立,这样才能真正做到稳定市场预期,预期稳则供求稳,供求稳则房价稳,房价稳则市场稳。
  此次政治局会议再次显示决策层对房地产调控的思路,即从依赖行政指令向侧重市场的长效机制转变。如何处理好房地产和经济增长、住房消费和投资等的关系,应该是长效机制的题中应有之义。可以预见,土地供应制度、住房金融体系、房地产税收等一系列制度建设将步入快车道,以长效机制引导市场稳预期,这无疑是抓住了楼市调控的真谛。
  教授谢百三曾经上书万言书反对房地产税说::"谁出台房地产税,谁就是历史罪人“。
  可现在看,房地产税是谁也阻挡不住了。
 
  三、中国房价有多少下降空间?
 
  推行房地产税后,中国房价会降多少?
  几年前就有专家写文章,认为中国房价会下降70%。
  国际通行的标准是一般人工作6.5年就能买得起房。如果两个人结婚都有工作3年多就能买得起房。一般人就是城市的工薪阶层,包括工厂打工的。买得起就是付完首付,按25年或30年贷款时间,每月工资收入能付得起银行本息。
  如果按面积计算,中国的房价是美国房的三倍。而中国人普遍的收入只有美国的7分之1,也就是说,以收入而比,中国房价比美国高出十几倍,近20倍。  如果中国房地产回归到市场化,房价将下降70%。 如此,就没有了房地产调控,不用房地产调控,房价就会稳定。你也别愁经济会受打击,美国房价那么低,经济不是世界最强? 有人说,中国国情不同人多地少,房价非高不行。中国是人多,但中国人的住房面积要求可比美国减一半,人家普通人家二三百平方,还带前后花园,咱一个家庭一百多平方米就行,打工的五六十平方也满意。人家住别墅,再住高楼,增加容积率。中国绝不是土地问题,现在盖得房子并不少,房价是炒房炒高的。
 
  四、政府将用哪些措施限制炒房?
 
  具体来说,结合各方观点,总结如下:
  1.房地产税步伐加快。房地产税既能充当地方政府财源,降低地方政府土地财政依赖,又能将房地产领域税收从交易环节后移至持有环节,抑制“炒房”的手段被寄予厚望,或将加快进入立法程序。
  2.金融杠杆继续收紧。这包括两方面:一方面是近期房价上涨幅度较大的一二线楼市继续执行严格的限贷政策,具体如,针对第二套以上住房,提高贷款利率、提高首付比例甚至不提供住房抵押贷款这类措施都可能推出;另一方面,是现在一些大额信用卡支付、消费贷、装修贷等大多是变相的首付贷,未来这些渠道可能会被彻底堵死。
  3.通过税收政策给炒房者“去动力”。比如炒的套数越多、交易越频繁,交易环节各税种的税率越高等。国际上,也一般都会对炒房行为征收比较高的交易税和资本利得税,识别的方式主要是看该住房是否为家庭的主要住房,以及住房持有期的长短。非主要住房、持有期在3-5年以内的,一般会面临比较重的税。
  4.对热点城市加大土地供应,以缓解房少价高局面。此次会议公告中提到,要落实人地挂钩政策,根据人口流动情况分配建设用地指标。要落实地方政府主体责任,房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应,提高住宅用地比例,盘活城市闲置和低效用地。其实房价没什么神话,只要土地供应充足,房价根本不会涨。
  5.发展大都市圈战略。会议指出,特大城市要加快疏解部分城市功能,带动周边中小城市发展。并明确“提高三四线城市和特大城市间基础设施的互联互通,提高三四线城市教育、医疗等公共服务水平”等。这些都是意在发挥大城市的辐射效应,将资金由屈指可数的几个大城市引向周边中小城市,既为一二线楼市降温,又为三四线城市去库存。
 
  五、实体经济大利好来临
 
  总得看来,这次中央经济会议可以高度归纳为几点:实体经济的利好,房地产去金融属性,人民币继续贬值然后企稳。这次中央经济会议最旗帜鲜明的一点就是指出了:要坚持房子是用来住的,不是用来炒的。这句话对房地产行业影响巨大,需要认真研究。
  无论是调控房地产,还是人民币贬值,背后都表明了对于实体经济的支持和保护,过去靠房地产炒作拉动经济增长的方式,已经开始转变了,变成抑制房地产,将人民币汇率贬值到位,促进实体经济发展。
  联系前不久上面出手保护格力电器,击退野蛮人,整顿保险等,实际上就是对中央经济会议的响应,对于实体经济的保护已到新的高度。
  因为这个时候,在太平洋的彼岸,美国即将上台的总统特朗普也在对美国经济进行战略大转移,已经将美国的实体经济、制造业上升到空前高度,任命了一堆经济巨头为政府组阁成员,还在税收等方面想尽办法在振兴美国制造业。
  当美国制造业开始重新振兴的时候,中国如果忽略实体经济和制造业,那接下来会更麻烦。而中国的实体经济和制造业两大阻力,一是高房价,二是高人民币汇率,高房价使得制造业和实体经济成本过高,人民币高汇率使得出口受挫。
  因此将房价有效降低,将人民币汇率合理降低,就成为了促进中国制造业、中国实体经济振兴的最有力的武器,所以中央经济会议围绕这两个方面重点阐述,是非常英明的,抓住了主要矛盾。
  雄关漫道真如铁,而今迈步从头越,经济转型从来都是艰难的,需要壮士断腕的勇气和决心,祝福祖国经济转型成功!
 
(本稿编辑:尚伯虎)     
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